전세사기 유형별 사례/대처방안 (4)계약한 직후: 계약당일대출,이중계약,특약 불이행

금쪽같은 내돈!! 지키기!!

네번째, "계약한 직후" 사기 당하는 사례와 대처방안입니다.

● 사례 : 계약 당일 임대인 변경, 주택임보대출 실행 / 이중계약 / 선순위 근저당, 신탁등기말소 등 특약 불이행

계약서 작성할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처법 꼭! 확인하세요.

 

 

 

 

"이사 과정별" 전세사기 유형별 사례 및 대처방안

 

"이사하는 과정별"로 조심/확인 해야하는 사항들 정리입니다. 각 과정별로 포스팅되어 있습니다. 하나씩 꼭! 체크해보세요.

 

이사하는 세입자 <집 구하기> 과정별 체크

1. 집 고를 때 ⏩ : 깡통전세 사기

2. 임대인 확인할 때 ⏩: 가짜 임대인과의 계약 / 신탁회사의 동의 없는 계약

3. 계약서 작성할 때 ⏩ : 월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사 / 임대인 빚을 속였다고? 내 보증금~~

4. 계약한 직후 : 계약 당일 임대인 변경, 주택담보대출 실행 / 이중계약 / 선순위 근저당, 신탁등기말소 등 특약 불이행

5. 입주한 이후, 계약기간이 끝난 후, 그 외 ⏩

- 입주한 이후  : 선순위 임차보증금, 근저당 허위 고지 / 당해세, 임금채권 우선 변제 / 세입자의 전출신고 후 전세사기

- 계약기간이 끝난 후  : 임대인의 일방적인 보증금 미반환

- 그 외 추가 확인  : 명의도용 대출 사기, 브로커를 통한 보증보험 사기

 

 

 

전세계약 당일 '임대인 변경' 및 '주택담보대출 실행'

 

● 전세집 계약 했는데, 나도 모르는 사이에 임대인이 변경되고 대출이 실행되었다고?

사례 : 2021년, A씨는 근저당 없이 권리관계가 깨끗한 서울 동작구의 한 주택에 입주하였습니다. A씨는 전입신고와 동시에 확정일자도 받았죠. 그러던 어느날, 집이 경매에 넘어가서 퇴거해달라는 법원의 고지서를 한 통 받게 되었습니다.

어떻게 된 일일까요? 알고 보니 전입신고 당일, 임대인 B씨가 C씨에게 소유권을 넘겼고, C씨는 주택담보대출을 받았으나 대출을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가게 된 것이었습니다.

 

 

대항력이란?

 

● 대항력 : 세입자가 권리를 주장할 수 있는 법적인 힘

만약 내가 6월31일 입주하고 전입신고를 했다면, 나의 권리를 보장 할 수 있는 '대항력'은 7월1일 0시부터 효력이 생깁니다.

 

 

나의 전입신고 vs 임대인 변경과 대출

 

 

그런데 만약,

✅ 임대인이 6월31일에 집을 팔거나(임대인 변경), 은행 대출을 받으면(주택담보대출)?

→ 이런 일들은 당일 즉시 효력을 가지게 됩니다.

 

✅ 주택임대차보호법의 맹점

나는 7월1일 0시부터 대항력이 생기지만, 6월31일에 임대인 변경이나 대출이 실행되면 이것들은 6월31일부터 효력이 생깁니다. 이것이 '주택임대차보호법의 맹점'입니다. 

만일, 임대인이 계약 당일에 주택담보대출을 실행하고 근저당권 설정 등기까지 마친다면, 문제(경매 등)가 생겼을 시 근저당권이 내 보증금보다 선순위로 올라서게 됩니다. 그럼 나중에 경매에 넘어가거나 우선순위를 다투게 됐을 때, 내 보증금보다 근저당권이 먼저 보호받게 될 수 있습니다.

 

체크리스트 : 계약 당일에 벌어지는 전세사기 예방법

 

 

1️⃣ 전세계약 당일 잔금 치르기 전, 등기부등본 확인하기

만일 임대인을 변경하는 내용의 등기가 접수되었다면 '신청사건 처리 중'으로 명시됩니다. 이 경우 잔금을 지급하지 말고 어떤 등기가 접수되어 처리중인지 확인해야 합니다.

또한, 등기부등본은 이사 당일 뿐 아니라 2-3일 뒤에도 살펴보는 것이 좋습니다.

 

2️⃣ 계약서에 특약사항에 기재하기

특약사항 : 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일체 하지 않기로 함.

 

3️⃣ 전세권 설정하기

● 전세권 : 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용 및 수익을 얻을 수 있는 권리

쉽게 말해, 기존의 임대차계약이 집만 빌리는 것이라면 전세권 설정은 집과 함께 그 집에 대한 권리관계까지 '내'가 차지한다고 볼수 있는 것입니다.

 

● 전세권 설정 : 등기를 통해 실행

- 장점 : 부동산이 경매에 넘어갔을 경우, 후순위 채권자들보다 전세금을 우선변제 받을 수 있음

- 단점 : 임대인의 동의 필요, 비교적 큰 금액의 비용이 발생

 

✅ 전세계약 시작일에 임대인 변경된 경우

모든 경우가 위험하지는 않습니다. 이 경우 새로운 임대인과 옛 임대인의 매매계약서에 임대차계약을 이어받는다는 약속이 포함되는지 확인하며, 새로운 임대인과 전세계약서를 다시 작성하고 계약서에 확정일자를 받아 주택임대차보호법상의 우선변제권을 갖추는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

이중계약?! 이사를 갔는데 아직 세입자가 있어요~

 

● 집은 1개인데 계약서는 2장?!

사례 : 세입자 A씨는 마음에 드는 전세 물건을 찾아 권리관계를 확인하고 임대인을 직접 만나 계약을 체결했습니다. 그러나 이사 당일, A씨는 전세집에 다른 세입자 B씨가 있다는 것을 알게 됬습니다. 

이런 경우는 임대인이 기존 세입자에게 보증금을 반환하지 않고 잠적한 것으로, 2명의 보증금을 가로챈 경우입니다. 해당 임대인은 배임죄나 사기죄의 명목으로 형사 소송까지 갈 수 있게 되는 경우입니다. 

 

 

체크리스트 : 이중계약 예방법

 

 

1️⃣ 깡통주택 계약하지 않기

현재까지의 사기 사례를 봤을 때, 깡통주택(보증금이 주택가격과 비슷한 경우)이 이런 사기가 발생할 가능성이 컸습니다. 임대인의 빚이 총합 주택가격의 80%를 넘는 깡통주택이라면 좀 더 고민해보시기 바랍니다. 

 

2️⃣ 기존 세입자가 이사를 나갔는지 확인하고 잔금을 지급

이사일에 기존 세입자가 이사를 나갔는지 확인합니다. 보증금을 돌려 받았다면 이사를 나갈테니까요. 만약, 임대인과 기존 세입자 모두가 합의하고 내가 보증금을 기존 세입자에게 직접 입금하는 경우가 생긴다면, 계약서 특약사항에 보증금을 기존 세입자의 계좌로 입금한다는 사실을 정확히 적어두어야 합니다.

 

 

 

선순위 근저당, 신탁등기 말소 등 특약조건 불이행

 

●빚 전부 정리할 테니 걱정하지 말라면서?!

사례 : 마음에 쏙 드는 집을 발견한 A씨. 등기부등본을 떼어보니 신탁 등기/담보대출이 되어있는 것을 알게되었습니다. 계약을 고민하던 A씨는 임대인이 신탁등기/담보대출을 말소할 테니 걱정하지 말라고 안심켰습니다. 결국, 계약서 특약사항에 임대인이 신탁등기/담보대출을 말소할 것을 적는 다는 조건으로 계약했습니다. 마음을 놓은 A씨는 무사히 이사를 마치고 전입신고 후 등기부등본을 떼어보고 깜짝 놀랐습니다. 아직 신탁등기/담보대출 말소가 되지 않았기 때문이죠.

 

 

임대인이 특약을 지키지 않는다면?

 

어떤 일이 생기게 될까요?

빚이 많은 집, "근저당권과 신탁등기 등을 말소" 한다는 특약사항을 지키지 않은 상태로 집이 경매에 넘어간다면, 나의 계약전 이미 등기부등본에 잡혀 있던 빚들이 나보다 우선하게 됩니다. 그러면 보증금을 회수하지 못하게 될 수 있으며, 신탁등기를 말소시키지 않는다면 계약 자체가 무효로 취급될 수도 있습니다.

 

 

체크리스트 : 임대인이 빚이 있다면? 

 

✅ 특약사항에 임대인의 의무를 정확하게 쓰기

계약서에 작성된 특약사항 불이행시, 전세 계약을 취소할 수도 있습니다. 필요하다면 임대인이 계약서 특약을 지키지 않아서 생긴 손해에 대한 배상도 요구해 볼 수도 있습니다.

 

✅ 특약사항 실행 과정을 지켜보기

확실히 이행 될 때까지 실행여부를 확인해보세요. 

참고로, 신탁등기가 된 집인 경우는 특약을 썼다고 해도 어짜피 신탁회사가 임대 권한을 가지기 때문에, 아예 보증금을 신탁회사로 입금하는것이 더 나을 수도 있습니다.

 

 

※ 위 내용은 "HUG 안심전세포털"에서 대부분 발췌 했습니다.