전세사기 유형별 사례/대처방안 (5)입주한 후, 계약기간이 끝난 후, 그외 사기

금쪽같은 내돈!! 지키기!!

다섯번째, "입주한 후 / 계약기간이 끝난 후 / 그 외" 사기 당하는 사례와 대처방안입니다.

● 사례 : 입주한 이후(선순위 임차보증금, 근저당 허위 고지 / 당해세, 임금채권 우선 변제 / 세입자의 전출신고 후 전세사기), 계약기간이 끝난 후(임대인의 일방적인 보증금 미반환), 그 외 추가 확인(명의도용 대출 사기, 브로커를 통한 보증보험 사기)

계약서 작성할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처법 꼭! 확인하세요.

"이사 과정별" 전세사기 유형별 사례 및 대처방안

"이사하는 과정별"로 조심/확인 해야하는 사항들 정리입니다. 각 과정별로 포스팅되어 있습니다. 하나씩 꼭! 체크해보세요.

이사하는 세입자 <집 구하기> 과정별 체크

1. 집 고를 때 ⏩ : 깡통전세 사기

2. 임대인 확인할 때 ⏩: 가짜 임대인과의 계약 / 신탁회사의 동의 없는 계약

3. 계약서 작성할 때 ⏩ : 월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사 / 임대인 빚을 속였다고? 내 보증금~~

4. 계약한 직후 ⏩ : 계약 당일 임대인 변경, 주택담보대출 실행 / 이중계약 / 선순위 근저당, 신탁등기말소 등 특약 불이행

5. 입주한 이후, 계약기간이 끝난 후, 그 외

- 입주한 이후 : 선순위 임차보증금, 근저당 허위 고지 / 당해세, 임금채권 우선 변제 / 세입자의 전출신고 후 전세사기

- 계약기간이 끝난 후 : 임대인의 일방적인 보증금 미반환

- 그 외 추가 확인 : 명의도용 대출 사기, 브로커를 통한 보증보험 사기

입주한 이후 (1) 미납 국세 및 임금채권 우선 변제

● 경매된 집의 임대인이 세금을 밀리거나, 월급을 밀렸을 때

미납 국세 : 근저당 금액과 선순위 보증금을 다 계산했음에도 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 집이 경매에 넘어갔을 때 임대인이 고액체납자라면, 보증금 전부를 돌려받지 못할 수도 있습니다.

실제로 한국자산관리공사의 자료에 따르면 2016~2020년 사이, 임대인이 국세를 미납하여 900명 가까운 세입자가 총 335억의 보증금을 돌려받지 못했다고 합니다.

월급 미지급 : 임금채권(노동자에게 정당한 임금을 지불하지 않은 경우)이 많은 임대인 역시, 보증금을 떼일 우려가 있습니다.

미납 국세란?

국가 세금을 제때 납부하지 못한 미납 세금입니다.

● 당해세 : 매각이 되는 부동산에 부과되는 세금으로서, '국세', '지방세', '가산금' 등을 의미

● 임대인이 세금을 제때 내지 않았을 때, 보증금 배당 우선순위

: '당해세' > 최우선변제 대상 > 미납 세금 > 후순위 변제(체납 세금보다 확정일자가 뒤 일경우)

당해세 때문에 집이 경매에 넘어가면, 당해세가 보증금에 대해 우선순위를 가져갑니다. 이것이 아니더라도 임대인이 밀린 세금이 내 보증금의 확정일자보다 앞서 있다면 나보다 먼저 배당받아가게 됩니다.

다만 만약, 내가 최우선변제 대상이라면 내가 세금보다 우선할 수 있습니다.

임금채권이란?

사용자(사장)가 퇴직한 노동자에게 임금체납시, 이를 받아내기 위한 권리입니다.

임금채권은 근로자를 보호하기 위한 목적을 가지고 있어, 특히 퇴직 직전 3개월분의 임금채권, 재해보상금, 최종 3년간의 퇴직금은 근로기준법 제 28조 2항에 근거해서 다른 빚보다 먼저 보호받게 되고, 이를 최우선 임금채권이라고 합니다.

최우선 임금채권은 최우선변제 임대차 보증금과 같은 배당 순위 선상에 놓입니다. 내 보증금이 최우선변제 대상이 아니라면, 주택이 경매에 넘어갔을 때 내 보증금이 후순위로 밀릴 수 있습니다.

체크리스트 : 당해세 및 임금채권 전세사기 예방법

✅ 미납국세 열람제도를 활용

단, 임대인의 동의가 있어야 합니다.

✅ 사회보험 완납증명서 또는 납세증명서 확인

사회보험 미납이 곧 임금 체불은 아니지만, 그 가능성과 위험도 측정에는 도움이 됩니다.

단, 임대인의 동의가 있어야 합니다.

✅ 등기부등본 확인

임금 체불이나 세금 체납시, 간혹 채권자나 국가가 '압류' 혹은 '가압류'와 같은 채권보전조치를 취하는 경우가 있습니다.

등본에 '압류', '가압류', '강제경매 개시 결정' 등 임대인의 소유권이 위태로워지는 단어가 있는지 확인하세요

✅ 전세보증금반환보증에 가입

내가 미처 예방할 수 없었던 문제가 생겼을 때, 보증보험을 통해 보증금을 보호받을 있습니다.

대항력을 갖추며 최대한 빠르게 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 집을 구할 때부터, 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 집을 찾는 것도 좋은 방법입니다.

예를 들어, 중소기업취업청년 전월세보증금 대출을 100%로 받았다면, 대출 상품 자체가 보증보험에 가입되어 있어 걱정하지 않아도 됩니다.

입주한 이후 (2)세입자의 전출신고 후 벌어지는 전세사기

● 전입신고 잠깐 빼주실래요?

사례 : 전세 세입자 A씨에게 어느날 임대인에게 전화가 옵니다. 대출을 받아야 한다고, 잠시 집에서 전출해줄 수 있냐는 요청이었습니다.

A씨는 별문제 없을 거라 판단해 임대인이 대출받는 날 잠깐 전출하고 다시 전입신고를 했습니다. 그런데 이후 A씨가 전세자금 대출을 연장하려고 하자 은행에서 대출 연장을 거절했습니다.

전출신고 후 대출받기

전입신고 이후에는 임대인이 무엇을 요구하든 계약만료 이전에는 전출신고 하지 마세요!!

내가 이 집의 세입자로 권리를 보장받기 위해서는 대항력을 유지하고 있어야 합니다. 대항력의 중요한 요건 중 하나인 '전입신고'가 해제 되는 것이라, 매우 위험합니다.

분명 내가 먼저 살고 있었어도, 전출신고한 사이의 빚이 나보다 우선하게 되어, 집이 경매에 넘어가면 그 빚이 우선순위를 가지게 됩니다.

전출신고 후 집 팔기

세입자가 전출신고를 한 사이에 임대인이 집을 팔 수도 있습니다.

이 경우 소유권이 타인에게로 넘어가게 되고, 내 대항력이 깨진 채로 정말 곤란한 일이 벌어질 수 있습니다. 새 임대인이 나가라고 했을 때, 이미 나의 전출신고로 대항력이 깨진 상태이기 때문에 나의 상황을 보호받는 과정이 매우 복잡해질 수 있습니다.

전출신고로 인한 전세사기 예방법

✅ 임대인의 전출 요구는 거절하세요! 절대 No!

계약기간이 끝난 후 : 보증금을 안 돌려줘요

계약기간이 종료되었는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다고요?

그럴 때는 보증금을 꼭 돌려받을 수 있는 제도를 이용하세요!!

체크리스트 : 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 대처법

✅ 내용증명 보내기

'내용증명'이란 쉽게 말해 우체국에서 공적 증명을 해주는 것입니다.

내가 누군가에게 어떤 서류를 전달할 때 내용증명으로 보내면, 우체국에서 그 서류가 전달된것과 그 내용까지 증명해주는 것입니다.

간단하지만 생각보다 상대방은 심리적 압박을 받을 수 있고, 실제 법적인 공방이 오가게 될 때 증거로서 작용할 수도 있습니다.

✅ '임차권등기명령' 신청

보증금을 반환받지 못한 상황에서 급하게 다음 집으로 이사를 해야 하는 경우, '임차권등기명령'을 완료해 놓으면 대항력을 유지할 수 있습니다.

쉽게말해 임차권에 대한 권리와 보증금에 대한 권리가 보호받게 되는 것입니다.

이 임차권등기명령은 임대인에게 매우 치명적이라고 합니다. 등기부등본 을구에 '주택임차권'이라는 이름으로 그래도 적히게 되고, 누가 들어오든 이미 '나'의 보증금에 대한 우선변제권이 설정되어 있어서, 임대인이 마음대로 다음 세입자를 입주시킨 후 나를 무시할 수 없게 됩니다.

반대로, 내가 알아보고 있는 집의 등기부등본에 임차권등기명령이 표시되어 있다면? 이미 그 집에 살던 세입자가 여전히 보증금을 돌려받고 있지 못한다는 뜻이니, 계약을 더 신중히 고민하세요.

✅ 지급명령 신청

이 절차는 전세금 반환 소송으로 들어가기 전 최후의 수단입니다.

전세금 반환 소송에 비해 상대적으로 소요 기간이 짧아서 지급 결정 확정까지 한 달 안에 가능하며, 소요 비용 역시 적어서 경제적으로도 유리합니다.

그외 전세사기 (1)명의도용 전세대출사기

● 이름만 빌려주면 대가를 준다는데?

사례 : 2016년, 명의도용으로 대출금을 가로챈 사건이 있었습니다. 사기꾼 A씨는 "가짜 전세계약서로 금리가 낮은 전세자금 대출을 받아주겠다"며 급전이 필요하지만 대출받기 어려운 사람들에게 접근했습니다.

정부 지원 전세대출 상품은 전세계약서를 내고 대출 신청만 하면 신용등급이 낮아도 무담보 전세대출을 받을 수 있다는 사실을 악용한 사례입니다. 이 수법으로 A씨는 은행 18곳에서 대출 승인을 받아 4억5천만원을 전부 가로챘습니다.

이런 사례를 명의도용 대출이라고 합니다. 실제 전세계약이 체결되지 않았는데 임대인과 세입자의 명의를 도용해 가짜 전세계약서를 작성해 여러 군데의 금융기관에서 대출을 실행하는 것입니다.

이 밖에도 임대인이 세입자에게 잠시만 명의를 빌려달라고 해서 몰래 대출을 받으려고 하는 사기도 빈번하게 일어납니다. 이런 경우에 아무리 범죄행위를 몰랐다고 해도 명의 제공자에게도 책임이 전가될 수 있으니 주의해야 합니다.

체크리스트 : 명의도용 대출 사기에 휘말리지 않으려면

✅ 신분증, 인감 빌려주지 않기

✅ 계약서를 실제 계약 내용과 다르게 작성하지 않기

그외 전세사기 (2)브로커를 통한 전세보증 사기

● 전세금안심대출보증에 가입면 대가를 준다는데?

사례 : 전세금안심대출보증을 악용하여 주택도시보증공사에게 손실을 떠넘기는 사기 사건들이 벌어지고 있습니다.

임대인은 전세보증금 반환할 형편이 안되는 사람에게 전세를 주고, 세입자는 전세금안심대출보증에 가입해 최대한도로 전세대출을 실행합니다. 전세계약 종료되면 임대인은 파산 신청을 하는 등으로 보증금을 반환하지 않고, 세입자는 주택도시보증공사에게 보증금을 돌려달라고 하게 됩니다.

특히, 브로커가 명의를 빌려주면 대가를 지급하겠다고 꼬드겨 세입자나 임대인의 명의를 도용하여 이러한 사기를 치는 경우가 있다고 하니 조심하세요!

이러한 사기에 가담할 경우, 부동산 실명법 위반이나 사기죄 등으로 처벌받을 수 있습니다. 이런 사기에 휘말리지 않도록, 브로커나 임대인이 실제 계약하고자 하는 내용과 다른 계약 방식을 제안했을 때는 거절해야합니다. 실제와 다른 이면계약을 작성하면 전세금안심대출보증에 가입했더라도 공사의 보증 의무가 없어서 공사로부터도 전세금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

체크리스트 : 브로커를 통한 전세보증 사기 예방법