전세사기 유형별 사례/대처방안 (1)집 고를때-깡통전세 사기

금쪽같은 내돈!!

이사를 가야하는데~, 사회초년생 이번에 독립하는데~ 전세사기 무서워요 😭 

 

내집 마련은 갈길이 멀고, 큰 돈 들어가는 이사!

부동산 계약 전 꼭 알아야 할 전세사기 유형 및 대처법 알려드립니다. 

이사하는 과정별로 하나씩 정리했으니, 이사하는 과정과 각 과정별로 알아야 할 사항도 같이 체크해보세요!!

 

 

 

전세사기 유형별 사례 및 대처방안

 

"이사하는 과정별"로 조심/확인 해야하는 사항들 정리입니다.

어려운 용어들도 많네요 😨 (하나씩 설명드릴께요~)

각 과정별로 포스팅되어 있습니다. 하나씩 꼭! 체크해보세요.

 

이사하는 세입자 <집 구하기> 과정별 체크

1. 집 고를 때 : 깡통전세 사기

2. 임대인 확인할 때 ⏩ : 가짜 임대인과의 계약 / 신탁회사의 동의 없는 계약

3. 계약서 작성할 때 ⏩ : 월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사 / 임대인 빚을 속였다고? 내 보증금~~

4. 계약한 직후 ⏩ : 계약 당일 임대인 변경, 주택담보대출 실행 / 이중계약 / 선순위 근저당, 신탁등기말소 등 특약 불이행

5. 입주한 이후, 계약기간이 끝난 후, 그 외 ⏩

- 입주한 이후  : 선순위 임차보증금, 근저당 허위 고지 / 당해세, 임금채권 우선 변제 / 세입자의 전출신고 후 전세사기

- 계약기간이 끝난 후  : 임대인의 일방적인 보증금 미반환

- 그 외 추가 확인  : 명의도용 대출 사기, 브로커를 통한 보증보험 사기

 

 

깡통전세 사기?

 

● 깡통전세 사기

보증금 돌려줄 돈이 없어! 

한동안 이슈가 되었던 '대구 깡통전세사기 사건', 임대인 장 모 씨가 세입자 50여 명에게 약 68억 원의 보증금을 돌려주지 않은 사건입니다. 장 씨는 대구에서 다가구주택 13채를 갭투기로 사들인 뒤, 세입자에게 집을 빌려줬으나, 이후 보증금을 돌려주지 않았습니다. 그 결과, 장 씨는 2019년과 2020년에 각각 징역 3년, 4년형을 선고 받았습니다. 

하지만, 깡통전세 사기를 당하면, 임대인이 처벌 받게 된다고 해도, 세입자들 모두가 보증금 전부를 돌려받을 수 있는 것은 아니라고 합니다. 그러니 더욱 유의해야 합니다!

 

 

깡통주택? 왜 이런 집이 생기는 거야?

 

 

 

 

● 깡통주택이란, 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금을 떼이게 되는 집을 통틀어 말합니다. 위 그림처럼 매매가격의 대부분을 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있어, 사실상 임대인의 몫이 거의 없는 집들이에요.

이러한 집들이 경매에 넘어가거나, 집 가격 하락으로 집값이 전세보증금보다 적어졌을 때 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없게 되는 일이 발생할 수 있습니다.

 

 

깡통전세 VS 일반전세

 

 

깡통주택이란 폭탄을 만나지 않기 위해 매물을 확인하는 방법을 알아봅시다.

 

아래 두 집 중에서 깡통주택은 무엇일까요?

 

 

깡통주택? 왜 위험할까요?

 

 

일반적으로 '깡통주택'은 '보증금 + 대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는 집'을 의미합니다. 

깡통주택에 전세로 들어간 순간부터 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 생깁니다. 애초에 임대인의 돈이 거의 없어, 임대인의 경제적 사정이 어려워지거나 집값이 떨어지면 보증급을 돌려주지 못하는 경우가 생깁니다. 그러니 반드시 등기부등본 서류를 통해 이 집에 빚이 얼마나 많은지 확인해야 합니다.

 

 

 

 

 

체크리스트 : 깡통전세 사기 예방법

 

 

1️⃣ 깡통주택 거르기 

깡통주택인지 꼭 확인하고 피하자!

집값시세 확인 : 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등

만약, 내 보증금이 2억 원인데 집값이 2억2천만 원이라면? 반드시 거르세요!

 

2️⃣ 임대인의 경제력을 믿지 않기

이 집에 빚이 많지만 임대인이 워낙 부자라서 괜찮다고? no!

임대차계약시 임대인이 경제력을 과시하며 당연히 보증금을 돌려준다고 안심시키더라도 믿어서는 안됩니다. 상대가 유명인이고, 사업가고, 부자라고.... 이런 것들은 전세사기가 벌어진 이후에는 아무 도움이 되지 않아요!

당연한다고 생각하시겠지만, 막상 자신있게 당당한 임대인을 만나면 어떨결에 넘어갈수도 있어요. 계약은 차가운 머리로!!

 

3️⃣ 전세보증금반환보증가입

전세반환보증보험 가입 가능한 집인가?

전세보증금반환보증 : 전세보증금의 반환을 책임져주는 상품

아무리 깡통주택을 잘 판별했더라도 집값이 하락하면 그 어떤 안전한 집이라도 깡통주택이 될 수 있습니다. 때문에 계약 체결 후 전세보증금반환보증에 가입하면 보증금 미반환 위험에서 벗어날 수 있습니다.

 

 

 

※ 위 내용은 "HUG 안심전세포털"에서 대부분 발췌 했습니다.