전세사기 유형별 사례/대처방안 (3)계약서 작성할 때: 중개사 사기,임대인 빚

금쪽같은 내돈!! 지키기!!

세번째, "계약서 작성할때" 사기 당하는 사례와 대처방안입니다. 공인중개사가 저지르는 사기인 '월셋집을 전셋집으로 둔갑'과 '임대인이 빚을 속이는 경우'가 있습니다.

계약서 작성할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처법 꼭! 확인하세요.

 

 

 

 

"이사 과정별" 전세사기 유형별 사례 및 대처방안

 

"이사하는 과정별"로 조심/확인 해야하는 사항들 정리입니다. 각 과정별로 포스팅되어 있습니다. 하나씩 꼭! 체크해보세요.

 

이사하는 세입자 <집 구하기> 과정별 체크

1. 집 고를 때 ⏩ : 깡통전세 사기

2. 임대인 확인할 때 ⏩ : 가짜 임대인과의 계약 / 신탁회사의 동의 없는 계약

3. 계약서 작성할 때 : 월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사 / 임대인 빚을 속였다고? 내 보증금~~

4. 계약한 직후 ⏩ :계약당일 임대인 변경, 주택담보대출 실행 /이중계약 /선순위 근저당,신탁등기말소 등 특약불이행

5. 입주한 이후, 계약기간이 끝난 후, 그 외 ⏩

- 입주한 이후  : 선순위 임차보증금, 근저당 허위 고지 / 당해세, 임금채권 우선 변제 / 세입자의 전출신고 후 전세사기

- 계약기간이 끝난 후  : 임대인의 일방적인 보증금 미반환

- 그 외 추가 확인  : 명의도용 대출 사기, 브로커를 통한 보증보험 사기

 

 

중개사가 월세집을 전세집으로 둔갑? 

 

● 전세집 계약 했는데 월세집이라고? 공인중개사가 보증금을 속였다고?

사례 : 2019년, 경기도 안산에서는 두 명의 공인중개사가 월셋집을 전셋집으로 둔갑시켜 사기를 저지른 일이 발생했습니다. 임대인에게 월세 계약이라고 알리고 세입자와는 전세 계약을 맺은 후, 그 사이의 세입자의 전세보증금을 가로챈 사기로, 피해액이 70억원에 달했습니다.

 

 

나쁜 공인중개사 프로세스

 

 

'공인중개사'의 '세입자의 보증금 가로채기'

 

일부 지역의 나쁜 관행으로, 임대인 없이 임대차계약을 맺는 관행이 있습니다. 공인중개사가 임대인의 대리인을 자처하면서, 임대인이나 대리인 관련 서류를 전혀 준비해주지 않고 계약을 진행하는 경우로, 이 빈틈에 사기를 치는 일부 나쁜 공인중개사가 있습니다. 예를들면, 임대인의 대리인으로서 계약을 하러 나온 공인중개사가 세입자와 보증금 1억 원의 전세계약을 체결하고, 임대인에게는 보증금 1천만 원의 월세 계약을 체결했다고 거짓말을 합니다. 이렇게 발생한 총 9천만 원의 차액을 나쁜 공인중개사가 빼돌리는 것입니다.

 

 

체크리스트 : 공인중개사로 인한 전세사기 예방법

 

 

1️⃣ 등록된 공인중개사와 거래하기

- 공인중개업자가 정상적으로 등록된 업자인지 확인합니다. 무자격자 중개업 등록증이나 자격증을 빌려서 하는 경우가 생각보다 많습니다. 이는 '국가공간정보포털(브이월드)'에서 확인 할 수 있습니다.

* 24년1월1일자로 국가공간정보포털(nsdi.go.kr) 서비스가 중단되고, 브이월드(vworld.kr)에 통합되어 서비스가 제공됩니다.

● 메뉴 : 서비스> 부동산서비스> 부동산 중개업 > '지역', '사무소 상호', '공인중개사 이름', '전화번호' 등을 입력 

➜  '등록번호'와 '중개업자 여부 확인'

 

 

 

 

 

 

 

 

2️⃣ 부동산 공제증서 받기

● 부동산 공제 증서 : 공인중개사의 과실이나 고의로 계약자가 금전적 피해를 입었을 때 손해를 보증한다는 내용을 담은 서류

● 개업 중인 공인중개사는 공인중개사법 제30조에 따라 보증보험이나 공제상품에 가입해야 하며, 이에 따라  '부동산 공제증서'를 발급하게 됩니다. 이 공제증서는 실제 중개사고 때문에 벌어진 손해를 배상해줄 때에 쓰이며, 공인중개사가 사기를 벌이지 않겠 다는 다짐이기도 합니다. 계약시 중개업등록증과 공인중개사의 신분증을 확인해 꼭 증서를 받을 수 있도록 합니다.

 

 

 

선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지

 

● “임대인의 빚을 숨겼다고 ?”

사례 1. 대구에서 다가구 주택의 임대인이 다른 세입자들의 임차보증금 규모를 속이고, 전세계약을 체결했던 사건이 있었습니다.

사례 2. 부산에서는 공동근저당이 설정되어 있으나 이를 중요하게 생각하지 않고 전세계약을 체결하였다가 집이 경매에 넘어간 후에 보증금을 회수하지 못하는 경우가 발생했습니다.

 

 

보증금 많은 다가구주택 vs 공동담보 많은 다세대·오피스텔

 

'주택 A' 와 '주택 B' 어디가 더 안전한 집일까요?

 

 

정답은 둘 다 위험한 집입니다! 다가구주택A에는 너무 많은 보증금들이 이미 나보다 우선하여 묶여 있는 집이여서 위험할 수 있습니다. 다세대주택 또는 오피스텔B에는 공동 담보가 너무 커서, 세입자들의 보증금 보호가 제대로 지켜지지 않을 수 있습니다. B의 경우는, 등기부등본에서 공동담보에 대한 언급을 확인할 수 있습니다. 하지만 다가구주택A에 사는 세입자들의 보증금은 등기부등본에 나타나지 않기 때문에 좀더 유의해야 합니다.

 

※ 다가구주택이란, 한 개의 단독주택 안에 여러 가구가 사는 집입니다. 예를 들면, 1명의 임대인이 같은 건물에 있는 모든 세입자와 계약을 맺고 있는 집입니다. 등기상으로도 1개의 주소지, 한 명의 임대인에 여러 개의 가구가 등록되어 있습니다. 1명의 임대인에게, 여러 가구가 각각의 보증금을 내고 입주해 있는 건물입니다.

 

 

 

다가구 전입세대 확정일자 열람하기

 

● '선순위 임차보증금'으로 다가구주택에 이미 거주중인 세입자들의 보증금 총합을 파악해 볼 수 있습니다. 

나중에 건물이 경매에 넘어갔을 때, 나보다 우선되는 보증금 금액을 확인하는 것이며(선순위), 상대적으로 나는 '후순위'가 됩니다.

추가로 '다가구 전입세대 확정일자' 서류도 확인하는 것이 좋습니다. 모든 세입자들이 전입신고 후 확정일자를 받아두진 않습니다. 그러나 반드시 해야 합니다. 확정일자를 받아두지 않으면 나중에 집이 경매 넘어갔을 때 몹시 곤란해질 수 있어요.

 

● 선순위 임차보증금 : 건물 전체 보증금들의 합, 즉 ‘동일한 등기 주소지에 이미 입주해 있는 다른 세입자들의 임차보증금’의 총합을 의미. '선순위'는 기존 세입자들의 보증금이 '나'의 보증금보다 앞선 배당 순위를 차지하고 있다는 의미입니다.

 

 

 

우선변제권

 

● '우선변제권'은 확정일자를 받은 선순위 임차보증금 세입자들이 가지게 되는 것으로, 다가구주택에 전월세 계약시 '선순위 임차보증금'이 얼마나 많이 있는지 확인해야 합니다. 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 내 보증금은 그들보다 후순위가 되기 때문입니다. 

 

● 우선변제권 : 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미합니다.

세입자가 우선변제권을 가지게 되면, 경매에 넘어갔을 시 나보다 순위가 낮은 사람들보다 더 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

 

 

최우선변제

 

● 우선변제권을 획득한 보증금들 중에 어떤 것들은 확정일자 받은 날짜와 상환없이 더 최우선적으로 보호받을 수 있는 '최우선변제' 대상이 되기도 합니다.

 

● 최우선변제 : 주택임대차보호법 제8조에 따르면, 주택이 경매에 매각될 때 '나'의 보증금이 아래와 같이 법에서 지정한 소액 보증금 기준에 해당한다면, 최우선적으로 변제를 받을 수 있음.

쉽게 말하면, 내가 가장 늦게 입주한 세입자이더라도 보증금의 규모가 소액이라면 가장 먼저 배당받을 수 있다는 것입니다.

 

● 예시 :  ‘내’가 서울의 1억5천만 원짜리 집에 1억2천만 원의 보증금을 내고 들어갔다면, 서울시의 소액세입자 기준금액은 1억5천만 원이기 때문에 ‘나’는 최우선변제권을 가지게 됩니다.

하지만 문제는 최우선변제의 제한금액입니다. 서울시에서 소액세입자이 우선변제권을 가지는 금액은 5천만원으로 제한어,  ‘내’가 보장받을 수 있는 금액은 5천만 원 뿐입니다.

또한, 모든 금액을 전부 변제받을 수 있는 것이 아니라, 아래의 표에 따라 우선변제금액만큼만 변제받을 수 있습니다. 단, 최우선변제금액이 주택가격의 2분의 1을 초과한다면 딱 2분의 1에 해당하는 금액까지만 변제받을 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

 

 

 

'소액보증금 및 우선변제금액 기준' 확인 방법

 

● 소액보증금 및 우선변제금액 기준은, 임대인이 집을 담보로 빚을 진 시점을 기준으로 합니다. 그리고 집이 위치한 지역에 따라서도 기준이 조금씩 달라집니다.

즉, 지역에 따라 그리고 빚이 생긴 시기에 따라 내가 적용받는 소액보증금 및 우선변제금액 기준이 달라집니다.

 

● 예시 : 내가 서울 전세집에 대해 22년5월18일에 확정일자를 받았으나, 집에 대한 근저당이 2014년에 설정되었다면 (아래의 표 기준 적용)소액보증금의 기준 금액은 9천5백만원 이하가 되고, 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 3천2백만원이 됩니다. 

 

✅ 소액보증금 최우선변제 기준표(담보물건 설정일 별)

담보물건 설정일	지역	소액보증금의 범위	최우선변제금액
1984.1.1 ~  (시행)	서울특별시	300만원 이하	300만원
	수도권(과밀억제권역)	200만원 이하	200만원
1987.12.1 ~ (1차 개정)	서울특별시	500만원 이하	500만원
	수도권(과밀억제권역)	400만원 이하	400만원
1990.02.19 ~ (2차개정)	서울특별시	2,000만원 이하	700만원
	수도권(과밀억제권역)	1,500만원 이하	500만원
1995.10.19 ~ (3차개정)	서울특별시	3,000만원 이하	1,200만원
	수도권(과밀억제권역)	2,000만원 이하	800만원
2001.09.15 ~ (4차개정)	서울특별시	4,000만원 이하	1,600만원
	수도권(과밀억제권역)	4,000만원 이하	1,600만원
	광역시	3,500만원 이하	1,400만원
	기타지역	3,000만원 이하	1,200만원
2008.08.21 ~ (5차개정)	서울특별시	6,000만원 이하	2,000만원
	수도권(과밀억제권역)	6,000만원 이하	2,600만원
	광역시	5,000만원 이하	1,700만원
	기타지역	4,000만원 이하	1,400만원
2010.07.26 ~ (6차개정)	서울특별시	7,500만원 이하	2,500만원
	수도권(과밀억제권역)	6,500만원 이하	2,200만원
	광역시(인천, 군지역 제외)	5,500만원 이하	1,900만원
	안산, 용인, 김포, 경기도 광주시
	그 밖의 지역	4,000만원 이하	1,400만원
2014.01.01 ~ (7차개정)	서울특별시	9,500만원 이하	3,200만원
	수도권(과밀억제권역)	8,000만원 이하	2,700만원
	광역시(인천, 군지역 제외)	6,000만원 이하	2,000만원
	안산, 용인, 김포, 경기도 광주시
	그 밖의 지역	4,500만원 이하	1,500만원
2018.03.31 ~ (8차개정)	서울특별시	1억원 이하	3,400만원
	수도권(과밀억제권역)	8,000만원 이하	2,700만원
	광역시(인천, 군지역 제외)	6,000만원 이하	2,000만원
	안산, 용인, 김포, 경기도 광주시
	세종시	6,000만원 이하	2,000만원
	그 밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원
2018.09.18 ~ (9차개정)	서울특별시	1억 1천만원 이하	3,700만원
	수도권(과밀억제권역)	1억원 이하	3,400만원
	용인, 세종, 화성 포함
	광역시(인천, 군지역 제외)	6,000만원 이하	2,000만원
	안산, 김포, 경기도 광주, 파주
	그 밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원
2021.05.11 ~	서울특별시	1억 5천만원 이하	5,000만원
	수도권정비계획법에 따른 수도권 중	1억 3천만원 이하	4,300만원
	과밀억제권역(서울특별시제외),
	용인시, 세종특별자치시, 화성시 및 김포시
	광역시(수도권정비계획법에 따른	7,000만원 이하	2,300만원
	과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역제외),
	안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시
	그 밖의 지역	6,000만원 이하	2,000만원

 

 

 

체크리스트 : 빚 많은 집에서 벌어지는 전세사기 예방법

 

 

 

✅ 특약사항 기재 : 부채규모, 다른 세입자 보증금 규모 내용 기재

👉 다가구주택의 경우 계약전 다른 세입자의 보증금 규모를 알기 어려우므로, 임대인이 거짓말을 할 경우를 대비하여 특약사항을 기재하는 것을 추천합니다.

 

✅ 계약전, <확정일자 부여 현황 서류> 발급 : 임대인의 동의서, 임대인의 신분증 사본, 인감증명서 등 필요서류를 챙겨서 해당 서류를 발급 받습니다.

 

✅ 계약후, <확정일자 부여 현황> 및 <전입세대 열람 내역> 발급 : 임대차 계약서와 본인 신분증 사본 등 필요서류를 챙겨 해당 서류 2가지 모두 발급해보십시요. 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역에 기재된 보증금 금액을 통해 이 집에 대해 설정된 부채의 규모를 계산해 볼 수 있습니다.

 

 

 

※ 위 내용은 "HUG 안심전세포털"에서 대부분 발췌 했습니다.