전세사기 유형별 사례/대처방안 (2)임대인 확인-가짜임대인,신탁회사 동의

금쪽같은 내돈!! 지키기!!

부동산 계약전 꼭 알아야할 전세사기 유형별 사례 및 대처방안을, 이사 과정별로 체크해보고 있습니다.

이 포스팅은 두번째, 임대인 확인하는 방법입니다.

 

임대인 확인할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처법 꼭! 확인하세요.  

 

 

 

 

전세사기 유형별 사례 및 대처방안

 

"이사하는 과정별"로 조심/확인 해야하는 사항들 정리입니다.

각 과정별로 포스팅되어 있습니다. 하나씩 꼭! 체크해보세요.

 

이사하는 세입자 <집 구하기> 과정별 체크

1. 집 고를 때 ⏩ : 깡통전세 사기

2. 임대인 확인할 때 : 가짜 임대인과의 계약 / 신탁회사의 동의 없는 계약

3. 계약서 작성할 때 ⏩ : 월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사 / 임대인 빚을 속였다고? 내 보증금~~

4. 계약한 직후 ⏩ : 계약 당일 임대인 변경, 주택담보대출 실행 / 이중계약 / 선순위 근저당, 신탁등기말소 등 특약 불이행

5. 입주한 이후, 계약기간이 끝난 후, 그 외 ⏩

- 입주한 이후  : 선순위 임차보증금, 근저당 허위 고지 / 당해세, 임금채권 우선 변제 / 세입자의 전출신고 후 전세사기

- 계약기간이 끝난 후  : 임대인의 일방적인 보증금 미반환

- 그 외 추가 확인  : 명의도용 대출 사기, 브로커를 통한 보증보험 사기

 

 

 

가짜 임대인과의 계약

 

● 임대인인 줄 알았는데 속았다!

사례 : 2019년, 인천 중구에서 있었던 일입니다. A씨는 타인의 오피스텔을 자신의 소유라면서 거짓말을 하고 등기부등본의 소유자 항목을 위조하여 사기를 쳤습니다. A씨가 바로 ‘가짜 임대인’이었던 것이죠. 피해자들의 대부분은 아직 임대차 경험이 많지 않은 사회 초년생들이었습니다. 금방 들통날 얄팍한 거짓말이었지만, 그 피해가 약 24억으로 생각보다 어마어마했습니다.

 

 

가짜 임대인이란?

 

'가짜 임대인'의 '세입자의 보증금 가로채기'

 

이처럼 임대인이 아닌 사람이 임대인인 척 명의를 도용하는 경우가 은근히 많이 발생합니다.

‘가짜 임대인’은 건물을 임대하면서 알아낸 ‘실제 임대인’의 인적사항을 이용하여 자신이 건물주인 척 거짓된 전세계약을 한 후 세입자의 보증금을 가로채는 것입니다.

혹은 임대인의 위임장 또는 증명서류를 위조해 대리인 행세를 하면서 세입자의 보증금을 가로채기도 합니다.

 

 

가짜 임대인 vs 진짜 임대인

 

정말 임대인이 맞는지 확인하는 일이 중요!!

이런 불상사를 막기 위해서는 임대인이라고 주장하는 사람이 정말 임대인이 맞는지를 확인하는 일이 중요합니다.

신분증에 쓰여 있는 임대인의 인적사항과 등기부등본 상의 임대인의 정보가 일치하는지 확인해야 합니다.

이때 등기부등본은 본인이 꼭! 직접 발급받아 확인해보기를 추천합니다. (등기부등본을 위조하는 경우도 있음)

 

 

 

 

 

 

임대인을 대신해서 대리인이 왔을 때 대처법

 

※ 불가피한 이유로 임대인 본인이 아닌 대리인과 계약을 하는 경우

 

1️⃣ 임대인의 신분증을 대체할 수 있는 서류들 확인 : 인감도장이 찍힌 위임장과 그 인감도장을 증명할 인감증명서

- 위임장과 인감증명서를 대조해 두 서류에 찍힌 임대인의 인감이 동일한지 체크

2️⃣ 임대인과의 유선 통화를 통해 계약 내용을 다시 한 번 확인

3️⃣ 전세보증금을 반드시 임대인 명의의 통장에 지급해야 해요. 만일 임대인의 요청에 의해 대리인 계좌로 입금해야 하는 경우는, 특약사항에 임대인의 요청에 따라 대리인 계좌로 입금하게 되었음을 명시해야만 합니다.

 

 

 

체크리스트 : 가짜 임대인으로 인한 전세사기 예방법

 

1️⃣ 등기부등본 임대인이 계약 당사자인지 확인하기

2️⃣ 임대인 신분증 확인하기

3️⃣ 대리인 확인절차 거치기

 

 

 

 

신탁회사의 동의 없는 계약

● “임대인이랑 계약한 게 무효라고요?”

사례 :2019년, 마산에 사는 임대인 A씨는 2019년 1월에 한 오피스텔을 신탁회사에 넘기고 그 증서를 담보로 거액의 대출을 받았습니다. 그럼 임대인 A씨에게는 신탁회사의 동의 없이는 집을 임대할 권한이 없게 되는데, A씨는 15가구의 세입자들에게 이를 속이고 계약을 강행하여, 보증금을 가로챘습니다. 신탁회사 동의 없이 계약했으니, 계약 자체가 무효가 됐었고, 세입자들은 하루아침에 쫓겨나게 됐습니다. 이로인해, 세입자들은 총 5억 원 규모의 신탁 부동산 사기 피해를 입게 됐었습니다.

 

 

신탁이란?

 

신탁이란, 임대인이 주택을 비롯한 자신의 부동산을 전문가에게 맡기는 걸 의미합니다.

임대인은 주택을 담보로 대출을 받을 수도 있고, 혹은 다른 수익을 얻기 위해 신탁을 하기도 합니다.

 

전문적인 용어로 신탁이란?

재산을 가진 사람이 자신이 믿을 수 있는 제3자에게 자신의 재산을 이전하여 관리 및 운용하도록 하는 행위입니다.

- ‘재산을 가진 사람’ :  위탁자

- ‘재산을 이전받은 제3자’ : 수탁자

부동산 신탁이란, 부동산을 소유한 '위탁자'가 해당 부동산을 이용해 수익을 얻기 위해 수탁자에게 신탁하는 것입니다.

신탁이라는 개념 자체가 여러 이해관계자를 내포하고 있다 보니 많이 복잡하게 느껴지실 수 있지만,간단하게 정리하자면 부동산 재산을 전문가에게 맡겨 관리하는 것이지요.

 

 

신탁등기 vs 일반등기

 

 

등기부등본 서류에는 표제부, 갑구, 을구가 있습니다.

이 중 ‘갑구’를 보면, ‘신탁’ 여부를 바로 알아볼 수 있습니다. 임대인이 신탁회사에게 신탁 계약을 맺었다는 것이 ‘갑구’에 적혀 있다면, 진짜 소유권은 임대인에게 없습니다. 보통은 임대인이 곧 집의 소유주인지 확인한 뒤 계약서에 서명을 하는데, 만약 신탁등기라면 이렇게 계약해선 절대 안 됩니다.

 

 

 

 

 

 

전문가와 함께 진짜 소유권 확인하기

 

신탁 등기가 된 집에  전월세 계약을 하고 싶을 때는?

반드시 신탁회사의 동의를 받거나, 내가 아예 신탁회사와 계약해야 합니다. 신탁된 부동산의 소유권은 신탁회사에 있습니다.  만약, 신탁회사 동의 없이 계약한다면, 계약 자체가 무효로 취급될 수 있어요. 이렇게 되면, 내가 남의 집을 불법점유하고 있는 것으로 퇴거 요청 받을 수도 있습니다.

신탁회사의 사전 승낙 및 합의가 있고 이를 증명할 서류를 확인할 수 있다고 해도, 반드시 전문가의 도움을 통해 절차를 밟거나, 다른 집을 우선적으로 선택하는 것을 추천합니다.

 

 

 

체크리스트 : 신탁등기 전세사기 예방법

 

 

✅ 등기부등본 확인사항 : 신탁여부

👉 만일 신탁등기가 되어 있다면 '신탁원부'라는 서류를 추가적으로 확인(등기소에서 직접 발급, 인터넷 발급 불가)

 

신탁원부란, 위탁자와 수탁자 그리고 수익자와 신탁관리인의 성명 및 주소, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁 종료의 사유 등을 포함한 서류

따라서 신탁원부를 확인하면 누구에게 이 부동산을 임대해줄 권한이 있는지, 해당 부동산을 담보로 받은 대출이 있는지 등을 알 수 있습니다. 참고로 이 신탁원부는 인터넷 으로는 발급받을 수 없기 때문에 등기소에서 직접 발급받아야만 합니다. 그리고 한 가지 말씀드리자면, 신탁원부를 통해 권리관계를 파악하는 일이 개인에게는 다소 생소하고 어려울 수 있기 때문에 전문가의 도움을 받기를 추천드립니다.

 

 

 

※ 위 내용은 "HUG 안심전세포털"에서 대부분 발췌 했습니다.

 

 

전세사기 유형별 사례/대처방안 (1)집 고를때-깡통전세 사기

 

전세사기 유형별 사례/대처방안 (3)계약서 작성할 때: 중개사 사기,임대인 빚

 

 

전세사기 유형별 사례/대처방안 (4)계약한 직후: 계약당일대출,이중계약,특약 불이행

 

 

전세사기 유형별 사례/대처방안 (5)입주한 후, 계약기간이 끝난 후, 그외 사기